Kaip apskaičiuoti investicinio turto vertę
Kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai sugeba iš esmės apsigyventi, remdamiesi savo investicinio turto pajamomis. Tačiau ne kiekvienas turtas investuotojui duoda pelną. Prieš sudarant pirkimo sutartį, apskaičiuokite turto vertę, kad galėtumėte padaryti išmintingą investiciją. Rinkos vertė, pakeitimo kaina, kapitalizacijos norma ir grynųjų pinigų grąžos duomenys padeda investuotojui nustatyti investicijos gyvybingumą.
1.
Nustatykite tikrąją turto vertę rinkoje. FMV - tai suma, kurią visiškai informuotas pirkėjas gali išleisti turtui ir pardavėjas gali priimti. Norėdami nustatyti šią vertę, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto agentu, kad palygintų palyginamus objektus iš kaimynystės aplink turtą. Lyginamieji yra namai, parduodami per pastaruosius 12 mėnesių toje pačioje vietovėje ir yra panašūs dydžio, stiliaus, amžiaus ir būklės. Šiuos įrašus taip pat gali gauti mokesčių inspektoriaus biuras, jei nenorite naudoti nekilnojamojo turto agento.
2.
Įvertinkite turtą naudodami pakeitimo išlaidų metodą. Iš esmės jūs užduodate klausimą: „Kiek kainuos iš naujo sukurti šį tikslią pastatą ant to paties nuosavybės? nusidėvėjimas. Šis vertinimo metodas taikomas vienai iš savybių, arba toms, kurioms nėra naujausių palyginamųjų duomenų. Jis taip pat naudojamas kaip palyginimas su surinktais rinkos duomenimis.
3.
Apskaičiuokite pajamų, kurias tikėtina gaminti, sumą. Jei namuose šiuo metu yra pajamų nuosavybė, tiesiog paprašykite dabartinių savininkų, ką jie gauna nuomai. Priešingu atveju kreipkitės į vietinius nuomos vadovus, kad sužinotumėte apie nuomos kainas šioje vietovėje.
4.
Nustatykite metines grynąsias veiklos pajamas. Paimkite numatomas nuomos pajamas per metus ir išskaičiuokite visas išlaidas, būtinas išlaikyti turtą per metus. Šios išlaidos apima valdymo mokesčius, remonto, priežiūros, draudimo ir turto mokesčius.
5.
Apskaičiuokite kapitalizacijos normą, dalijant metinę grynąsias veiklos pajamas iš ankstesnio etapo pirkimo kaina arba rinkos kaina. Investicinio turto kapitalizacijos norma paprastai yra nuo 5 iki 8, 5 proc. Palyginkite savybes naudodami kapitalizacijos normas, kad nustatytumėte geriausią vertę.
6.
Apskaičiuokite pinigus grynaisiais pinigais, jei reikia atsižvelgti į hipotekos mokėjimą. Nustatant metinę grynąsias veiklos pajamas, atimkite hipotekos mokėjimą iš metinių turto pajamų. Tada padalinkite metinį NOI pagal įmokų sumą ir remontą, reikalingą nuomai. Pavyzdžiui, į remontą pridėkite 20 000 JAV dolerių įmoką iki $ 5000; tada padalinkite NOI $ 25, 000. Jei NOI yra 2500 JAV dolerių, grynųjų pinigų grąžinimas yra 2500 JAV dolerių, padalintas iš 30 000 dolerių, o tai yra 10 procentų. Šiame pavyzdyje investicinis turtas uždirbtų 10 proc.