Kaip uždirbti pinigus su Condominiums ir Townhouses

„Condos“ ir „townhouses“ yra „bendras sienos“ korpusas, kuriame kiekvienas vienetas turi vieną ar daugiau sienų, kurios yra bendros su kitu įrenginiu. Štai kur baigiasi panašumai. Miestelis yra pastato tipas, ir kiekvienas savininkas turi savo namus ir žemę po juo, o butas yra nuosavybės rūšis. „Condo“ savininkas turi erdvę tarp sienų, bet ne po juo esančią struktūrą ar žemę. Condos ir townhouses kreiptis į investuotojus, nes jie paprastai yra pigesni nei individualūs šeimai. Investicijos į miesto namus iš esmės yra tokios pačios, kaip ir investavimas į bet kurį kitą vieno šeimos namą. „Condo“ investicijos gali būti sudėtingesnės, nes jas valdo namų savininkų asociacijos. Vis dėlto, apartamentai ir miesteliai siūlo daug galimybių uždirbti pinigus.

1.

Sumažindami savo veiklos išlaidas, privalote įvertinti investicinį būstą, apartamentų pastatą ar miestelio vertę - ir padidinti jų vertę. Jei norite sužinoti, ar jūsų mokesčių sąskaita gali būti sumažinta, paprašykite mokesčių perskaičiavimo. Derėtis dėl mažesnių tarifų, susijusių su priežiūra, remontu, reklama ir kitomis užsakomomis paslaugomis, mainais už išskirtinumą ar minimalaus pirkimo garantiją. Padidinkite energijos ir vandens naudojimo efektyvumą, kad sutaupytumėte komunalines išlaidas. Veiklos sąnaudų sumažėjimas padidina turto vertę.

2.

Įvertinkite priverstinio įvertinimo scenarijus, nustatydami kapitalizacijos koeficientą ir naudodami kursą, kad įvertintumėte turto potencialų vertę pagal kiekvieną scenarijų. Padalinkite dabartinę turto vertę pagal grynąsias pajamas - sumą, likusią po to, kai atimsite eksploatacines išlaidas. Rezultatas yra kapitalizacijos norma. Pridėkite siūlomų veiklos sąnaudų sumažinimą ir nuomos mokesčių padidėjimą iki grynųjų veiklos pajamų. Be to, atimkite nuomos sumažinimus ir veiklos sąnaudų padidėjimą nuo grynųjų veiklos pajamų. Naujas grynąsias veiklos pajamas padalinkite iš kapitalizacijos normos, kad nustatytumėte turto vertę po pakeitimų įsigaliojimo. Pavyzdžiui, nuosavybė, turinti 8 proc. Kapitalizacijos normą ir 10 000 JAV dolerių grynosios veiklos pajamos, yra 125 000 JAV dolerių - 10 000 dolerių .08 = 125 000 JAV dolerių. Jei sumažėjusios eksploatacinės išlaidos padidina grynąsias veiklos pajamas iki $ 12, 000, turto vertė padidėja iki $ 150, 000 - $ 12, 000 / .08 = $ 150, 000.

3.

Išnuomokite apartamentus ir būstą. Dirbkite su nekilnojamojo turto agentu, kad analizuotumėte savo rinką. Sužinokite apie vidutines apartamentų ir butų pirkimo kainas. Sužinokite, kokios nuomos sumos yra realios. Apskaičiuokite savo veiklos išlaidas, įskaitant namų savininko asociacijos mokesčius, valdymo mokesčius, priežiūros ir remonto darbus, mokesčius, draudimo įmokas ir komunalines paslaugas, be jūsų hipotekos mokėjimų. Įvertinkite investicijos patikimumą nustatant turto nuomos ir vertės santykį. Pirkimo kainą padalinkite iš metinių nuomos pajamų. Rezultatas yra santykis. Mažesnis yra geresnis.

4.

Įsigykite atskirus apartamentų namus ar namelius perpardavimui. Analizuokite vietos rinkos sąlygas su nekilnojamojo turto agento pagalba, kad sužinotumėte, kokie būstai ir miesteliai parduodami, kur jie parduoda ir kiek laiko jie parduoda. Įsigykite nepakankamai įvertintus vienetus, kuriems reikalingi tik kosmetiniai arba nebrangūs remonto darbai, pageidautina, naudodamiesi skolintojo ar investuotojo lėšomis, kad išsaugotumėte pinigų srautus. Padėkite įrenginiams šiek tiek mažesnę nei rinkos vertę, kad sukurtumėte greitą pardavimą, kad jūsų veiklos sąnaudos būtų kuo mažesnės.

5.

Konvertuokite daugiabučių gyvenamuosius namus, kad juos būtų galima parduoti ir parduoti arba išsinuomoti atskirai. Pasitarkite su nekilnojamojo turto agentu, kad ištirtumėte, ar jūsų vietovėje yra rinka apartamentams. Susisiekite su advokatu, kad aptartumėte savo valstybės įstatymus, susijusius su apartamentų konvertavimu ir fiziniais reikalavimais kiekvienam vienetui, pvz., Privalomiems išėjimams. Prašyti rangovo sąmatos, reikalingos tam, kad turtas būtų koduotas. Naudokite šią informaciją, kad įvertintumėte šios investicijos pagrįstumą ir galimą grąžą.

6.

Investuokite į nekilnojamojo turto investavimo patikos fondą, kuris yra subjektas, investuojantis į nekilnojamąjį turtą, o už mokesčių lengvatas išmokamas bent 90 proc. Apmokestinamųjų pajamų savo akcininkams. Sumažinkite riziką pasirinkdami pasitikėjimą, kuris investuoja į apartamentus, ir įvairų kitų nekilnojamojo turto akcijų pasirinkimą.

Patarimai

• Oficialiu turto vertinimu naudojamas daugiau nei vienas metodas. Kapitalizacija yra naudinga vertinant investicijos kokybę, tačiau neturėtų būti remiamasi kaip vieninteliu vertės nustatymu.
• Atlikite namų savininkų asociacijos finansinių dokumentų, taisyklių, įstatų ir sandorių, sąlygų ir apribojimų, taip pat vadinamų CC & R, deramą patikrinimą, siekiant užtikrinti, kad asociacijos veikla leistų pasiekti savo investavimo tikslus.
• Prieš investuodami į nekilnojamąjį turtą, pasitarkite su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokią įtaką jūsų investicijai gali turėti jūsų finansinei padėčiai.

Įspėjimas

• Kai kurios apartamentų savininkų asociacijos turi taisykles, pagal kurias minimalus laikas, kurį savininkas turi laikyti savo padaliniu, prieš parduodant jį, ir taisyklės, reglamentuojančios nuomos vienetų nuomininkus.