Žemės sutarčių pardavimo sutartys
Jei tikitės įsigyti pastatą savo verslui, savininko finansavimas yra vienas variantas. Kai ankstesnis savininkas finansuoja jūsų pirkimą, išvengsite nepatogumų, susijusių su tradicinio finansavimo suteikimu ir paskolos pateikimo išlaidomis. Tačiau, jei ketinate įsigyti ant žemės sutarties, svarbu, kad pirkimo ir pardavimo sutartyje būtų deramasi dėl savo sąlygų, kad sandorio struktūra būtų naudinga jums.
Žemės sutarčių pagrindai
Sausumos sutartyje pardavėjas suteikia jums teisę naudoti savo turtą mainais už jūsų norą atlikti mokėjimus pagal sutarties sąlygas, tačiau pardavėjas techniniu būdu neparduoda jums turto. Užpildę sutarties sąlygas, pardavėjas perduoda jums teisinę nuosavybę ir jūs turite nuosavybę. Šie susitarimai padeda pardavėjui išvengti kapitalo prieaugio mokesčio už pelną, tačiau suteikdami jums galimybę nurašyti palūkanas, kurias mokate už sutartį, kaip verslo išlaidas.
Derybų kaina ir tarifas
Kai derate dėl savo turto kainos, palūkanų norma, kurią sutinkate dėl savo sutarties, gali turėti tiek pat įtakos jūsų užimtumo kainai, kaip ir pirkimo kaina. Pavyzdžiui, 900 000 JAV dolerių sutartyje su 4 proc. Kaip pirkėjas, norėtumėte mokėti mažesnę kainą. Jei palūkanų norma yra didesnė, jums bus suteikta daugiau mokesčių atskaitytinų palūkanų ir pradėsite daugiau nuosavybės.
Žemyn ir balionai
Daugelis žemės sutarčių prasideda išankstiniu mokėjimu ir baigiasi, kai pirkėjas sumoka didelį balioną, kad nupirktų pardavėją. Jei turite balioną, tikriausiai turėsite refinansuoti paskolą. Šios sąlygos yra pagrįstos daugelio tipų savybėms, tačiau su mažomis verslo savybėmis gali būti tam tikras derybų kambarys. Užuot išėmę žemės sutartį, galėtumėte pasinaudoti „Small Business Administration“ paskolų programa. Šios paskolos neturi balionų ir gali būti paimtos tik 10 proc. Derėdamiesi dėl žemės sutarties ir pirkimo sutarties, pabandykite savo pardavėją suteikti jums tokias pat sąlygas kaip ir SBA.
Kitos sąlygos
Jūs galite įdėti ką nors į žemės sutartį ir pirkimo sutartį. Pardavėjas gali reikalauti, kad pateiktumėte jam periodines finansines ataskaitas, kad jis galėtų patvirtinti, kad vis tiek galite atlikti mokėjimus. Kita vertus, jei pardavėjas turi pagrindinį hipoteką, galite pareikalauti, kad ji pateiktų įrodymus, kad ji ją moka. Kai kurie pardavėjai apriboja tai, ką pirkėjai gali fiziškai atlikti su turtu, kad apsisaugotų nuo iš dalies renovuoto pastato grąžinimo. Jūs, jūsų nekilnojamojo turto agentas ir jūsų advokatas, galite nustatyti, kokiomis sąlygomis jums reikia verslo prasmės.